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Hipoteca

Buy Sell Properties Spain

Cómo comprar una vivienda en Andalucía

El Pago en Negro en la Compraventa de una Vivienda.

El sector inmobiliario vive un nuevo ciclo después de los años de la crisis. Un tiempo en el que debe definir su futuro y sentar los cimientos de un mercado de la vivienda sano, con la palabra “transparencia” como una de las banderas, según los entendidos. Sin embargo, en torno a este sector aún perduran vicios. Entre estos, destaca la economía sumergida, entendida como los pagos no declarados. Sobre todo, en la compraventa, cuando vendedor y comprador acuerdan una parte del desembolso en dinero negro.

Claro, es el vendedor quien tiene mas a ganar. Pero, hay consecuencias negativas para el adquiriente – la vivienda tendrá un menor valor de adquisición y, por tanto, una mayor plusvalía a pagar en una futura venta y seria una limitación del importe de la hipoteca a contratar.

Además, la Agencia Tributaria posee unas tablas (vinculadas al valor catastral de la vivienda), de valoración de la vivienda a efectos de una compraventa, de modo que entienden que la vivienda debe ser transmitida como mínimo por el valor que se le ha dado por la Agencia Tributaria. Si escrituras por 150.000 €, y resulta que la vivienda está valorada en 200.000€, recibiras una carta de la Oficina Liquidadora de tu población, que finalizará con el pago de los Impuestos correspondientes a la cifra que ellos consideran correcta. Y, además, en el momento en el que decidas vender la vivienda, tendrás una ganancia patrimonial muy abultada, por la que deberás tributar.

La verdad es que no merece la pena a hacerlo. Si estás considerando comprar una propiedad en España, este es probablemente uno de los mejores momentos en la última década para hacerlo. España parece estar finalmente saliendo de la recesión económica y después de algunos años muy duros los precios del mercado están probablemente repuntando ligeramente, por lo que una buena parte de las propiedades que están en el mercado se pueden comprar a un valor menos de lo que sus actuales propietarios pagaron por ellas hace años.

¿Porque elegir a una Inmobiliaria?

Elegir un hogar, o cambiar la vivienda por otra será una de las mayores inversiones que hagas a lo largo de tu vida. Puede ser una experiencia un tanto estresante, pero, es necesario que estés tranquilo, que disfrutes y que vivas ese momento con ilusión. Desde la inmobiliaria TMT SPAIN siempre estamos pendientes de ti y de tus intereses, ponemos a tu disposición el trabajo de nuestros expertos inmobiliarios para ayudarte a encontrar la casa de tus sueños.

¿Qué es un agente de inmobiliario?

Un agente es solo eso, una entidad que actúa en nombre de otro. Cuando se trata de propiedades, la relación es un tanto artificial. El Comprador suele ser una parte interesada, mientras que nuestro cliente casi siempre es el Vendedor, pero ambos se unen en un trato de oferta, aceptación y consideración. El proceso puede ser increíblemente rápido o proceder lenta y cautelosamente. No nos importa, estamos allí para ayudar sin importar el largo del viaje. El Vendedor y el Solicitante confían en nuestro conocimiento y conexiones locales. Ya sea actuando simplemente como un servicio de información turística de facto, cada agente inmobiliario reconoce esa función o se asegura de que comprenda cómo se compran y venden las propiedades. Nuestro zona es la región autónoma de Andalucía, España, concretamente las provincias de Cádiz y Málaga.

Comparar, Reconocer y Averiguar.

Sea seguro: conozca el proceso de compra – venta de propiedades en Andalucía.

Para realizar una buena elección de la vivienda ideal es preciso COMPARAR las posibilidades del
mercado, RECONOCER las características físicas de la vivienda y AVERIGUAR su situación jurídica.

  • Examinar las características físicas de la vivienda
  • Examinar la situación jurídica de la vivienda

Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir no sólo es preciso visitarla, sino que además
es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica, averiguando, entre otras cosas, a quien pertenece, los gravámenes sobre la misma, si está sujeta a algún régimen especial, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma.

La compra de viviendas sobre plano

En caso de que la vivienda que queramos comprar no haya sido construida, la única descripción a la que podremos acceder será la que resulte del plano que el promotor nos muestre, pues la
vivienda sólo existirá si éste cumple su obligación de edificar de acuerdo con lo establecido en los planos sobre los que se celebró el contrato. Una vez finalizada la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa, deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano.

Compra-Venta en Notaria

La firma del contrato de compraventa supone generalmente la entrega, por un lado, de la vivienda y, por otro, del pago del precio por el comprador. La elección del notario corresponde en principio a quien vaya a satisfacer sus honorarios.

Antes de autorizar la escritura el notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca, e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

El Pago de los Impuestos

Los impuestos a pagar serán distintos según se trate de la compra de una primera vivienda, realizada directamente al promotor, o de la compra de viviendas de segunda mano.

COMPRA DE VIVIENDAS NUEVAS

El comprador deberá abonar al vendedor  el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) (10% en Andalucia).

COMPRA DE VIVIENDAS USADAS

El impuesto a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. (ITP)

como comprar a una casa en España

Fuente: Junta de Andalucia

LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, 1.5% en Andalucia, sobre el total importe de la responsabilidad hipotecaria, es decir, no de la cantidad efectivamente prestada, si no de la cantidad garantizada para la devolución del principal, de los intereses y de las costas de ejecución.
Las escrituras de novación, subrogación y cancelación de préstamos hipotecarios están exentas de impuestos.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido y pueda obtener un préstamo hipotecario.

Se presente en la Oficina Registral en cuyo territorio se encuentre la vivienda adquirida:

  • Copia autorizada de laescritura pública de venta.
  • Impreso de Autoliquidación del Impuesto del que resulte que se ha efectuado el ingreso de la cantidad autoliquidada.
  • Último recibo del IBI, a fin de poder hacer constar en el Registro la referencia catastral de la vivienda.

La presentación de tales documentos puede realizarse Directamente por el comprador. Por una gestoría. Por la Notaría, si presta servicios de gestión.
En todo caso es preciso saber que una vez presentado el documento en el Registro, la inscripción habrá de ser practicada dentro de los quince días hábiles siguientes. La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador  producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

 

Fuente de Guia: Registradores de España

Descargar La Guia completa aqui

 

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espaldarazo a las entidades bancarias

Son Los Clientes Quienes Deben Pagar AJD

Hipotecas – Alto Tribunal rebaja las expectativas.

El Alto Tribunal rebaja las expectativas de muchas reclamaciones a la banca al imputar al cliente el pago de los impuestos. El banco pagará sólo la mitad del impuesto por gastos notariales como el papel empleado, el coste de gestoría, notaría y registro debe compartirse entre banco y cliente. No obstante, en diciembre de 2015, el propio Tribunal Supremo consideró “abusivo”, que el cliente asumiera todos los costes.

El fallo de 2015, establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, no se precisaba cómo debían repartirse esos costes, incluido el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone la mayoria de la factura.

Tipo Aplicado en Andalucia – 1,5%

El tipo aplicado en ese impuesto varía en función de la comunidad autónoma y del valor escriturado. En Andalucia el tipo aplicado es en general 1,5%  sobre el importe del préstamo hipotecario. Para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de constitución rondan los 3.000 euros y, de ellos, unos 2.000 euros corresponden al AJD.

Bancos Asumiron Parte de los Gastos.

Después de la sentencia en 2.015, la mayoría de los bancos del país -incluidos los cuatro grandes: Santander, BBVA, CaixaBank y Bankia- modificaron el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca de un consumidor particular y empezaron a asumir parte de los mismos.

Incertitud.

Aunque el dictamen habia sido seguido por numerosos juzgados provinciales, la variedad de aplicación del mismo -desde la adjudicación de todos los gastos y el impuesto a la entidad, hasta la división de costes- provocan incertitud, que se esperaba aclarar con el fallo conocido el dia 28 febrero.

La sentencia es un claro espaldarazo a las entidades bancarias del Estado español. Decisiones judiciales anteriores habían generado una avalancha de reclamaciones por parte de los titulares de hipotecas que ha obligado a crear juzgados especializados a nivel territorial para resolver la cuestión.

En los dos casos concretos sobre los que debía pronunciarse este miércoles -dos recursos de casación con sendas reclamaciones de consumidores contra cláusulas de sus escrituras de préstamo-, el tribunal “discutía ya únicamente lo relativo al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados”.

a) Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario. Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
b) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

El texto íntegro de las sentencias se dará a conocer en los próximos días.

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Ejecuciones Hipotecarias un Tercero Menos

Tercer Trimestre Tercero Menos

En el tercer trimestre se iniciaron 9.025 ejecuciones hipotecarias, un 33,7% menos que en el trimestre anterior y un 38,4% menos en tasa interanual. De ellas, 7.783 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.242 a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas disminuyeron un 39,5% en relación al trimestre anterior y un 44,4% respecto al tercer trimestre de 2016. Dentro de las fincas urbanas, 4.676 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 32,6% menos en tasa intertrimestral y un 41,1% en términos interanuales, y de ellas 2.071 eran ejecuciones sobre viviendas de personas físicas, un 43,3% menos que en el trimestre anterior (-58,6% interanual).

La estadística de ejecuciones hipotecarias ofrece información sobre las certificaciones de ejecuciones hipotecarias que se inician e inscriben en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia, relativas a la totalidad de fincas rústicas y urbanas. Los resultados se desagrega en base a diversas variables como naturaleza de la finca, régimen, estado y titular de las viviendas con ejecución hipotecaria iniciada.

T1T2T3T4
201717.00013.6059.025..
201619.33720.99814.66218.107
201531.18228.95419.62522.716
201432.64533.06923.60831.217

Buena Marcha del Sector

Es muy visible la recuperación de las entidades financieras frente a los impagos que se han producido durante la crisis.

Andalucía lidera las ejecuciones

Por comunidades autónomas, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el tercer trimestre, con un total de 1.425, seguida de Comunidad Valenciana (915) y Cataluña (677).

En el lado opuesto se situaron Navarra (11), País Vasco (19) y La Rioja (31).

Sobre el total de fincas, Andalucía también encabezó el número de ejecuciones hipotecarias, con 2.099, seguida de Comunidad Valenciana (2.074) y Cataluña (988).

Registros de la Propiedad

La información sobre las certificaciones de ejecuciones hipotecarias se obtiene a partir de los datos contenidos en los Registros de la Propiedad de todo el territorio nacional. El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España (CORPME) suministra de forma centralizada la información al INE.

TMT Spain tiene reposiciones bancarias a precios muy interesantes. Que no se delanten.

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Judicial Auction in Spain

Las Subastas Judiciales

¿Qué es una subasta judicial?

La subasta judicial es uno de los medios que permiten transformar en dinero los bienes hipotecados o embargados, con el fin de que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad que se obtenga en ella. Puede subastarse todo lo que tenga un valor económico: inmuebles, vehículos, muebles (joyas, cuadros, maquinaria, etc) y cualquier otra clase de bienes o derechos.

También se puede celebrar en los casos en que un bien pertenezca a varias personas a la vez (copropietarios) con el fin de que el dinero que se obtenga pueda repartirse entre ellos. Esta subasta se rige por normas especiales establecidas para cada caso concreto.

¿Qué información se me va a facilitar?

En muchos casos la información de que se dispone en el expediente es muy limitada. Tratándose de inmuebles, la información mínima obligatoria es la que consta en la certificación de cargas del Registro de la Propiedad.

¿Que cargas tiene la propiedad aparte de las del acreedor ejecutante?

Es imprescendible que lees:

  1. El edicto donde constan las condiciones concretas de su celebración.
  2. Certificacion de Cargas – Es un documento por el que el registrador de la Propiedad certifica quién es el propietario del inmueble y qué cargas tiene.

¿Qué pasa si no comparece nadie?

La subasta no puede celebrarse, y se declara desierta. Se le concederá un plazo al acreedor ejecutante para que pida la adjudicación del bien subastado.

Si se ha subastado la vivienda habitual del deudor, no puede pedir la adjudicación por  menos del 70% del valor del bien a efectos de subasta. En caso de que la cantidad que se deba por todos los conceptos sea menor, por el 60%.
Si se ha subastado otro tipo de inmueble, no puede pedirla por menos del 50%, salvo que la cantidad adeudada sea menor. Si la cantidad es menor se lo puede adjudicar por menos de ese 50%.
Si se ha subastado un mueble, el acreedor ejecutante no puede pedirla en ningún caso por menos del 30%, aunque se le deba una cantidad menor.
Por último, también puede suceder que si el acreedor no pide la adjudicación, se alzará el embargo del bien.

¿Si me quedo con el bien por un precio inferior tengo que pagar la diferencia?

No, quien adquiere un bien en la subasta, sólo abonará el precio del remate.
La cantidad ofrecida se descontará de la deuda pendiente, y será el propio deudor quien deberá hacer frente a su pago y, para ello, el acreedor ejecutante podrá embargarle
otros bienes. Repetimos, aprende siempre que cargas tiene la propiedad aparte de las del acreedor ejecutante. 

Ponte en contacto con nosotros si quieres saber más o leer Guia nº 5 Subastas Judiciales.

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Property Sales Buoyant

El precio de la vivienda en 2016 se incrementó

El precio de la vivienda en 2016 se incrementó un 5,7%

El precio de la vivienda en 2016 se incrementó (de media) un 5,7% respecto a 2015, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.

Compraventa de Viviendas

La compraventa de viviendas inscritas en los registros de la propiedad en el cuarto trimestre alcanzan las 93.423 operaciones, un 11,2% más que en el mismo periodo de 2015 y el mejor resultado de un cuarto trimestre de los últimos siete años.

En el conjunto de 2016, el mercado superó la barrera de las 400.000 compraventas: 403.743 operaciones, con un incremento del 13,9%.

La vivienda usada subió un 18,5%, mientras que la vivienda nueva experimentó un descenso del 3,2%.

Del total de transacciones, hasta el 13,3% fueron realizadas por extranjeros (unas 53.000 operaciones). Por nacionalidades, por ejemplo, durante el cuarto trimestre, continuaron en cabeza los británicos, con el 16,4%, seguidos por los alemanes (9,2%), franceses (8,5%), suecos (6,4%) y belgas (6,3%).

Hipoteca media de 111.656 euros

Ha alcanzada a cifra nueva – Hipoteca media de 111.656 euros

El endeudamiento hipotecario medio de 2016 fue de 111.656, dando lugar a un incremento interanual del 2%.

La contratación a tipo de interés fijo alcanzando un peso del 31% de los nuevos créditos hipotecarios, un nuevo máximo histórico.

los tipos de interés de contratación inicial, en lo relativo a sus cuantías, se han mantenido estables, alcanzando un resultado medio del 2,4%, similar al obtenido el resto de trimestres de 2016.

El plazo de contratación se redujo ligeramente durante el cuarto trimestre, hasta los 23 años y dos meses.

la cuota hipotecaria mensual media en 2016 se situó en 522,60 euros (un 2,7% menos que en 2015), mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al salario disminuyó al 27,5%.

Brexit no selo preocupe a nadie

Será el miércoles 29 de marzo el día en el que el Reino Unido active el artículo 50 del Tratado de Lisboa, el mecanismo que da inicio al proceso de salida del país de la Unión Europea.

El artículo 50 del Tratado de Lisboa prevé un mecanismo para la retirada voluntaria y unilateral de un país de la Unión Europea.

Alrededor de 284.000 británicos según datos oficiales residen permanentemente en España.

En tanto que ciudadanos europeos, los británicos no necesitan permiso de residencia para vivir o trabajar en cualquier país miembro de la UE. En España gozan de los mismos derechos que cualquier español. Algo que también les sucede a los españoles en Reino Unido.

La Oficina Nacional de Estadística ha actualizado las cifras de británicos residentes en la Unión Europea, y al revés. Unos 900.000 británicos andan esparcidos por la UE mientras que 3,1 millones de europeos residen en Reino Unido. España es el país de la UE en el que residen más británicos (308.805), no obstante, es el noveno en mandar ciudadanos hacia allí, detrás de Polonia, Irlanda, Rumanía, Portugal, Italia, Lituania, Francia y Alemania. Londres espera ver qué propone la UE para los británicos residentes en 27 países para presentar la contrapartida y pactar el futuro de los cuatro millones de personas que hoy comparten la misma cola en los aeropuertos y/o la administración pública.

Diga lo que diga – España es un pais muy atractiva a vivir.

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Gastos HIPOTECARIOS Menos que Antes

Gastos HIPOTECARIOS deben ser a cargo del BANCO

Efectivamente, la STS nº 705/2015 (F.D. 5º, apartado g) afirma que “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes” es una cláusula abusiva que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, según el cual, se califica como abusiva toda cláusula que transmita al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le sean imputables; la imposición de gastos de documentación y tramitación en la adquisición de viviendas que por ley corresponda al empresario; y derivación de impuestos que por ley vengan atribuidos al empresario como sujeto pasivo.

En concreto, la Sentencia analiza la nulidad en los siguientes casos: gastos de notaría, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.

‘[Consideran] nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Otras cláusulas consideradas nulas son las que imponen al consumidor el pago de los gastos pre-procesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por la entidad prestamista, en casos de incumplimiento de su obligación de pago; las que impiden al prestatario variar el destino del inmueble sin la autorización expresa del banco; y las que equiparan la aceptación por el cliente de una oferta telefónica a su firma manuscrita y a la asunción de las condiciones particulares del contrato.
En materia de interés de demora, la sentencia mantiene la declaración de nulidad por abusivo del tipo fijado en el préstamo hipotecario … al 19% y, aplicando el mismo criterio establecido para los préstamos personales, considera que la nulidad afectará al exceso respecto del interés remuneratorio pactado.
En aplicación de la doctrina de la Sala sobre los requisitos de las clausulas suelo, la sentencia considera que la estipulación incluida en el préstamo hipotecario del [banco] es nula por no reunir las exigencias de transparencia aplicables, al tiempo que reitera la nulidad de la cláusula suelo del contrato del [banco], ya declarada en otras sentencias anteriores.’

Madrid, enero de 2016.
Área Civil del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo.

Minuta:

http://www.poderjudicial.es/stfls/TRIBUNAL%20SUPREMO/DOCUMENTOS%20DE%20INTER%C3%89S/Nota%20de%20la%20Sala%20de%20lo%20Civil%2021%20de%20enero%202016.pdf

Gastos HIPOTECARIOS a cargo del BANCO
Pareja ahorra en compraventa
Gastos HIPOTECARIOS deben ser a cargo del BANCO
Dinero ahorrado
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