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Noticias Inmobiliarias

Buy Sell Properties Spain

Cómo comprar una vivienda en Andalucía

El Pago en Negro en la Compraventa de una Vivienda.

El sector inmobiliario vive un nuevo ciclo después de los años de la crisis. Un tiempo en el que debe definir su futuro y sentar los cimientos de un mercado de la vivienda sano, con la palabra «transparencia» como una de las banderas, según los entendidos. Sin embargo, en torno a este sector aún perduran vicios. Entre estos, destaca la economía sumergida, entendida como los pagos no declarados. Sobre todo, en la compraventa, cuando vendedor y comprador acuerdan una parte del desembolso en dinero negro.

Claro, es el vendedor quien tiene mas a ganar. Pero, hay consecuencias negativas para el adquiriente – la vivienda tendrá un menor valor de adquisición y, por tanto, una mayor plusvalía a pagar en una futura venta y seria una limitación del importe de la hipoteca a contratar.

Además, la Agencia Tributaria posee unas tablas (vinculadas al valor catastral de la vivienda), de valoración de la vivienda a efectos de una compraventa, de modo que entienden que la vivienda debe ser transmitida como mínimo por el valor que se le ha dado por la Agencia Tributaria. Si escrituras por 150.000 €, y resulta que la vivienda está valorada en 200.000€, recibiras una carta de la Oficina Liquidadora de tu población, que finalizará con el pago de los Impuestos correspondientes a la cifra que ellos consideran correcta. Y, además, en el momento en el que decidas vender la vivienda, tendrás una ganancia patrimonial muy abultada, por la que deberás tributar.

La verdad es que no merece la pena a hacerlo. Si estás considerando comprar una propiedad en España, este es probablemente uno de los mejores momentos en la última década para hacerlo. España parece estar finalmente saliendo de la recesión económica y después de algunos años muy duros los precios del mercado están probablemente repuntando ligeramente, por lo que una buena parte de las propiedades que están en el mercado se pueden comprar a un valor menos de lo que sus actuales propietarios pagaron por ellas hace años.

¿Porque elegir a una Inmobiliaria?

Elegir un hogar, o cambiar la vivienda por otra será una de las mayores inversiones que hagas a lo largo de tu vida. Puede ser una experiencia un tanto estresante, pero, es necesario que estés tranquilo, que disfrutes y que vivas ese momento con ilusión. Desde la inmobiliaria TMT SPAIN siempre estamos pendientes de ti y de tus intereses, ponemos a tu disposición el trabajo de nuestros expertos inmobiliarios para ayudarte a encontrar la casa de tus sueños.

¿Qué es un agente de inmobiliario?

Un agente es solo eso, una entidad que actúa en nombre de otro. Cuando se trata de propiedades, la relación es un tanto artificial. El Comprador suele ser una parte interesada, mientras que nuestro cliente casi siempre es el Vendedor, pero ambos se unen en un trato de oferta, aceptación y consideración. El proceso puede ser increíblemente rápido o proceder lenta y cautelosamente. No nos importa, estamos allí para ayudar sin importar el largo del viaje. El Vendedor y el Solicitante confían en nuestro conocimiento y conexiones locales. Ya sea actuando simplemente como un servicio de información turística de facto, cada agente inmobiliario reconoce esa función o se asegura de que comprenda cómo se compran y venden las propiedades. Nuestro zona es la región autónoma de Andalucía, España, concretamente las provincias de Cádiz y Málaga.

Comparar, Reconocer y Averiguar.

Sea seguro: conozca el proceso de compra – venta de propiedades en Andalucía.

Para realizar una buena elección de la vivienda ideal es preciso COMPARAR las posibilidades del
mercado, RECONOCER las características físicas de la vivienda y AVERIGUAR su situación jurídica.

  • Examinar las características físicas de la vivienda
  • Examinar la situación jurídica de la vivienda

Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir no sólo es preciso visitarla, sino que además
es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica, averiguando, entre otras cosas, a quien pertenece, los gravámenes sobre la misma, si está sujeta a algún régimen especial, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma.

La compra de viviendas sobre plano

En caso de que la vivienda que queramos comprar no haya sido construida, la única descripción a la que podremos acceder será la que resulte del plano que el promotor nos muestre, pues la
vivienda sólo existirá si éste cumple su obligación de edificar de acuerdo con lo establecido en los planos sobre los que se celebró el contrato. Una vez finalizada la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa, deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano.

Compra-Venta en Notaria

La firma del contrato de compraventa supone generalmente la entrega, por un lado, de la vivienda y, por otro, del pago del precio por el comprador. La elección del notario corresponde en principio a quien vaya a satisfacer sus honorarios.

Antes de autorizar la escritura el notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca, e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

El Pago de los Impuestos

Los impuestos a pagar serán distintos según se trate de la compra de una primera vivienda, realizada directamente al promotor, o de la compra de viviendas de segunda mano.

COMPRA DE VIVIENDAS NUEVAS

El comprador deberá abonar al vendedor  el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) (10% en Andalucia).

COMPRA DE VIVIENDAS USADAS

El impuesto a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. (ITP)

como comprar a una casa en España

Fuente: Junta de Andalucia

LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, 1.5% en Andalucia, sobre el total importe de la responsabilidad hipotecaria, es decir, no de la cantidad efectivamente prestada, si no de la cantidad garantizada para la devolución del principal, de los intereses y de las costas de ejecución.
Las escrituras de novación, subrogación y cancelación de préstamos hipotecarios están exentas de impuestos.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido y pueda obtener un préstamo hipotecario.

Se presente en la Oficina Registral en cuyo territorio se encuentre la vivienda adquirida:

  • Copia autorizada de laescritura pública de venta.
  • Impreso de Autoliquidación del Impuesto del que resulte que se ha efectuado el ingreso de la cantidad autoliquidada.
  • Último recibo del IBI, a fin de poder hacer constar en el Registro la referencia catastral de la vivienda.

La presentación de tales documentos puede realizarse Directamente por el comprador. Por una gestoría. Por la Notaría, si presta servicios de gestión.
En todo caso es preciso saber que una vez presentado el documento en el Registro, la inscripción habrá de ser practicada dentro de los quince días hábiles siguientes. La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador  producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

 

Fuente de Guia: Registradores de España

Descargar La Guia completa aqui

 

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Transmisiones de la Propiedad Noviembre 2018

Transferencias suben 9,4%. Ventas crecen 2,8%.

El INE ha publicado las cifras de ventas de viviendas de noviembre de 2018. A nivel nacional, en noviembre se inscriben en los registros de la propiedad 170.271 fincas, un 9,4% más que en el mismo mes del año anterior Las compraventas de viviendas inscritas aumentan un 2,8% respecto a noviembre de 2017.

Ganadores y perdedores

El mayor número de transferencias de propiedad / título, (medido por 1.000 habitantes), se registró en Rioja (723), Castilla y León (718) y Valencia (610). Mientras que las mayores variaciones en las tasas ocurrieron en Madrid (21,7%), Cantabria (19,6%) y La Rioja (19,4%). Por el contrario, Aragón (-11,7%), Illes Balears (-6,0%) y Extremadura (-4,4%) registraron las tasas anuales más bajas. Respecto a las ventas de viviendas registradas, las comunidades autónomas con mayor número de transferencias por cada 100.000 habitantes fueron Valencia (168), Rioja (144) y Cantabria (128). Las Baleares (-7,2%), Andalucía (-5.9) y Extramadura, (-5%) presentan las tasas anuales más bajas. Las razones para los cambios pueden ser political.
El tercer trimestre de 2018 ha sido el primero de la guerra comercial iniciada por EE UU con la imposición de aranceles a las exportaciones de acero y aluminio a la UE, China y algunos países asiáticos y americanos.  Y el Brexit sigue siendo un quebradero de cabeza para Europa.

Andalucia 29.318 transmisiones inscrita noviembre 2018
Andalucia 29.318 transmisiones inscrita noviembre 2018

Donaciones y herencias mejoran en Andalucia

En general, las transferencias aumentaron un 10,6% en Andalucía en comparación con noviembre de 2017, pero como esto incluye todas las transferencias, incluidos donaciones y herencias, así como los usufructs, es explicable.

Andalucia 4.323 fincas rusticas noviembre 2018
Andalucia 4.323 fincas rusticas noviembre 2018

Los cambios en las exenciones del impuesto a la herencia introducidos en enero de 2018 crearon un cambio radical en el que los beneficiarios podrían aceptar su herencia.
Las leyes legales de sucesión se aplican en España a los ciudadanos españoles, tanto en estados de intestados como a aquellos que dejan un testamento. La ley española evalúa el patrimonio de la persona que recibirá el regalo post humous. A diferencia del Reino Unido, por ejemplo, donde se evalúa el estado del fallecido.
Andalucía ha aumentado su umbral de exención para los beneficiarios más cerca, por ejemplo, los niños. En tales casos, el primer millón de euros de patrimonio personal está exento ahora cuando se evalúa la obligación tributaria por el activo heredado. Esto, como era de esperar, ha llevado a muchos más individuos a asumir sus legados.

transmitidas casi 25.000 Fincas Urbanas Andalucia noviembre 2018
Transmitidas casi 25.000 Fincas Urbanas Andalucia noviembre 2018

Propiedad en Andalucía vendida en noviembre de 2018

Las ventas en Andalucía han bajado un 5,9% respecto a noviembre del año pasado. Algunas de las ofertas mas chollas han sido vendido, aunque todavía hay más por ahí. Sin embargo, en términos generales, la perspectiva es positiva. En el mes de noviembre de 2018 se registraron 13,202 ventas de parcelas y propiedades urbanas y 1,774 en las zonas rurales de Andalucía. El número total de viviendas vendidas fue de 7.950, de las cuales 1.516 fueron de construccion nueva. Hay propiedades ya disponibles: Esta propiedad en el pueblo blanco famosos de Jimena de la Frontera se vende completa con muebles y es una verdadera ganga. Esta cortijo rural en 10 hectareas también es otra oportunidad fantástica.

15.332 viviendas transmitidas Andalucia noviembre 2018
15.332 viviendas transmitidas Andalucia noviembre 2018
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La Retención del 3%

retencion 3%

3% de retención de impuestos para no residentes

Cuando un no-residente vende una propiedad, el comprador debe de retener una cantidad equivalente al 3% del precio de compra fijado en la escritura notarial e ingresarla directamente en la AEAT “a cuenta” del futuro impuesto que el no-residente deberá declarar. El comprador presentará la declaración y pago del 3% mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la compra-venta.

El vendedor no-residente recibirá una copia de este ingreso de cara a la posterior declaración de su ganancia o pérdida patrimonial en la venta de su inmueble.

Ganancia Parcial

Si el vendedor no-residente ha obtenido una ganancia patrimonial en la venta del inmueble inferior al 3% retenido e ingresado en la AEAT por el comprador, podrá recuperar parte de dicha cantidad mediante la presentación del correspondiente modelo tributario, en este caso, el modelo 210 de No Residentes.

Pérdida patrimonial

En caso de haber obtenido una pérdida patrimonial, se podrá recuperar la totalidad de la retención, sin embargo, esta devolución será en la mayoría de los casos objeto de comprobación por parte de la Agencia Tributaria, con lo cual, el vendedor no-residente deberá disponer de todos los documentos que prueban la realidad de dicha ganancia o incluso pérdida.

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) se devenga el 31 de diciembre de cada año y el plazo para presentar el mismo es el año natural siguiente a la fecha del devengo.

Hay 3 escenarios principales en los que se pueden hacer deducciones: Sin ganancias, ganancias parciales y ganancias, pero la propiedad fue su hogar permanente y usted está transfiriendo la ganancia a otro hogar permanente. Naturalmente, este último ejemplo es un poco inusual para un no residente.

Modelo de declaración

Modelo 210, aprobado por la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, consignando el tipo de renta 28. Sin embargo, cuando se aplique la exención por reinversión en vivienda habitual se consignará el tipo de renta 33 ó 34, según corresponda.

Formas de presentación

  • en papel, imprimiendo el documento PDF que resulta de cumplimentar el formulario disponible en el portal de internet de la Agencia Tributaria.
  • telemática, por Internet.

Cuando el inmueble objeto de transmisión sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, excepcionalmente se podrá realizar una única declaración.

Plazo: tres meses

Contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta).

Devolución del exceso retenido

En el caso de pérdidas patrimoniales o en el caso de que la retención practicada sea superior a la cuota que debería haberse ingresado, existe derecho a la devolución del exceso retenido. El procedimiento de devolución se inicia con la presentación del modelo de declaración.

La Administración puede practicar liquidación provisional dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración. Cuando la declaración se presente fuera de plazo, los seis meses se computarán desde la fecha de su presentación. Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota autoliquidada, sin perjuicio de la práctica de ulteriores liquidaciones que pudieran resultar procedentes. Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se añadirán a la cantidad pendiente de devolución los correspondientes intereses de demora.

Mas informacion: AEAT

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Land Registry Figures 2018 July

Ventas segun el Registro de la Propiedad julio 2018

Venta de propiedades Positiva en España

Las estadísticas nacionales para toda España son una vez positivas para la recuperación del mercado inmobiliario. En julio, 169,683 propiedades se registraron en el registro de la propiedad, 14.5% más que en el mismo mes de 2017.

De ellos, el número de transmisiones de propiedad fue de 89.092, que es un aumento anual del 13,5%.

Ventas registradas en el Registro de la Propiedad

El desglose de las propiedades rurales y urbanas muestra un alto porcentaje de ventas de propiedades urbanas en julio de 87.8% en contraste de 12.2% para propiedades rústicas. Entre las propiedades urbanas, el 58.7% fueron ventas de vivienda en los mercados libre y protegida.
En julio, el número de ventas de propiedades rústicas aumentó un 8,3% interanual, mientras que el de las propiedades urbanas aumentó un 14,3%. Este fue un aumento anual de 16,2% para la propiedad urbana.

Propiedad Protegida y Propiedad Privada

En julio, el 90.5% de las viviendas transferidas por venta eran viviendas de mercado libre y el 9.5% tenía un estado de vivienda protegida y asequible. En términos anuales, tanto el número de viviendas de mercado libre transferidas por venta como el de viviendas protegidas aumentó en 16.2%.

Propiedades Nuevas y de Segunda Mano (Retransmisiones)

En julio, el 16,9% de las viviendas transferidas por venta eran nuevas y el 83,1% de segunda mano. El número de transacciones en nuevas viviendas aumentó en un 11.4%, mientras que en las retransmisiones las viviendas aumentaron un 17,2% en contraste con lo de julio de 2017.

Cifras de Andalucía julio 2018

Hubo 27,743 transferencias de propiedad registradas en los registros de la propiedad en julio de 2018 y de éstas, 8,730 fueron ventas en el mercado libre. En porcentajes, esto muestra un aumento interanual del 20,4%. Esto equivale en Andalucía a 132 transferencias por cada 100.000 habitantes para las ventas. Y 421 por cada 100,000 por la transferencia del título como resultado de la herencia, las ventas en el mercado libre y otros cambios en el título de la propiedad. Andalucía se situó ligeramente por encima de la media nacional, muy por debajo de Aragón (32%), pero solo 6 – 7 puntos porcentuales por debajo de Galicia (28,6%) y Castilla-La Mancha (27,1%).

Land Registry Figures 2018 JulyLand Registry Figures 2018 July

Land Registry Figures 2018 July

Las detalles para Junio 2.018 estan disponibles aqui

Fuente: INE

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Compraventas Propiedades España Junio 2018

Transmisiones junio de 2018 España

A nivel nacional, en junio de 2018, había 172.265 propiedades registradas en los registros de la propiedad en España, es decir 3.6% más que en el mismo mes del año pasado. De estos, las ventas de propiedades residenciales aumentaron un 1,8%

Los gráficos a continuación muestran una combinación de propiedades rústicas y urbanas, (STPR1), luego un desglose de rústico (STPR2), urbano (STPR 3) y finalmente de propiedad residencial (STPR 4). Como estamos basados ​​en Andalucía, nuestro enfoque está en esta región autónoma. Naturalmente, las figuras tomadas del INE están ahí para que todos las vean y extrapolen como lo deseen en todas las áreas de España.

compraventas Junio 2018

Compraventas junio 2018 Andalucía

Como podemos ver, en junio de 2018 en Andalucía, de las 30,356 transacciones inmobiliarias, más de tres veces se encontraban en el sector urbano en comparación con las rurales. Andalucía registró las cifras más altas para las parcelas urbanas transferidas con 1.624. Esto se compara con Cataluña en el segundo lugar que muestra 1,366 transferencias de tierra. En tercer lugar, con 624, se encuentra Castilla y León, un largo camino atrás, en términos relativos.

Promociones en Andalucía

En Andalucía, esta prisa por parcelas edificables coincide con la búsqueda por parte de constructores y promotores de nuevos proyectos off-plan, como The Pier. Este es un nuevo desarrollo fuera de plano en el puerto de Sotogrande por una famosa compañía del Reino Unido con una reputación sólida. A nivel nacional, el 18.2% de las propiedades vendidas fueron construcciones nuevas, un claro indicador de la confianza que regresa a este sector.

Fincas rústicas Andalucía

El número de propiedades rústicas transferidas a nuevos propietarios alcanzó 4.650 en Andalucía. Por segundo mes consecutivo hubo una gran aceptación de la propiedad heredada en Andalucía. Como se comentó el mes pasado, esto estará fuertemente influenciado por las reglas relajadas sobre la tributación de las herencias cuando se trata de relaciones de sangre cercanas. Las leyes de sucesión por movimiento operan para las haciendas intestadas en Andalucía y en toda España. Por lo tanto, se reclamaron 1.727 propiedades rústicas heredadas, lo que representa casi el 40% del total de Andalucía. Esto se compara con los 1.850 vendidos en el mercado abierto, que es un equilibrio saludable para garantizar un mercado inmobiliario fluido. Las cifras nacionales de ventas de propiedades rústicas fueron de alrededor del 35%, por lo que las ventas en Andalucía fueron superiores a la media. Esto no es difícil de entender cuando vemos propiedades como esta, con un cuarto de hectárea, 2 dormitorios y 1 baño a la venta por solo 190,000 €. Ha llegado el momento a comprar.

compraventas Junio 2018

Transmisiones Urbanos Andalucía

Si miramos ahora las propiedades urbanas, está claro que este patrón se repite con ventas solidos en el mercado inmobiliario. Más de la mitad de las transmisiones de propiedad, residenciales y comerciales, se encontraban en el mercado abierto con 14,745 de un total de 25,706 en Andalucía.

compraventas Junio 2018

Sector Residencial junio 2018 Andalucía

Por último, centrándose en el sector residencial en Andalucía para junio de 2018 en comparación con el mismo mes año tras año. 9,165 propiedades fueron compradas y vendidas en el mercado abierto en condiciones normales de mercado. Esto representa casi el 60% de toda la actividad y las herencias ascienden a alrededor del 17%

compraventas Junio 2018

 

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holiday makers short term lets

Vacacionistas España y Andalucía junio 2018

Alojamiento turístico no hotelero en España

Estas estadísticas muestran la oferta y la demanda de alojamiento vacacional en junio de 2018 tanto a nivel nacional como en Andalucía. Más de 12.2 millones de pernoctaciones son buenas noticias para los propietarios interesados ​​en alquileres a corto plazo. Esto es ligeramente menor que el año pasado, pero aún muestra una fuerte demanda.

 

Vacacionistas Corta plazo

Figuras a nivel nacional

Las estadísticas nacionales de pernoctaciones en alojamientos turísticos no hoteleros han disminuido un 3,8% en junio en comparación con el mismo mes de 2017. Sin embargo, las cifras superaron los 12,2 millones en junio de 2018.
Las cifras pueden ser ligeramente menores por varias razones, incluidas las huelgas de personal en las aerolíneas y la ola de calor que está afectando a muchos países este año.

Apartamentos turísticos

Las pernoctaciones en apartamentos turísticos disminuyeron en un 8,1% en junio. Los de residentes disminuyeron en un 5.2% y los de no residentes en un 9.0%. La estadía promedio se redujo en un 4.8% en comparación con junio de 2017, situándose en 5.3 pernoctaciones por viajero. En junio, el 37,9% de los lugares ofrecidos por los apartamentos turísticos estaban ocupados, un 7,1% menos que en el mismo mes de 2017. La tasa de ocupación por habitaciones los fines de semana se situó en el 41,2%, con una disminución del 5,8%.

Estancias de residentes y no residentes

Estas cifras se desglosan en ocupación de alojamiento residente y no residente.
Las pernoctaciones de los residentes disminuyeron en un 0.3% y los no residentes en un 6.0%. La estadía promedio es de 4.3 pernoctaciones por viajero. Durante el primer trimestre de 2018, las pernoctaciones disminuyeron en 2.9% con respecto al mismo periodo del año anterior.

 

Vacacionistas Corta plazo

Andalucia Sigue como Destino Preferido

Los visitantes de Andalucía, tanto los residentes en España como los no residentes sigue visitando en junio de 2018, igual como en 2017. Concretamente, 2018 ha sido un éxito para muchos propietarios que ofrecen alquileres a corto plazo. Sigue como destino preferido para muchas vacacionistas.turismo rural
Claro, comprar una propiedad es también tener en cuenta el mercado de vacaciones a corto plazo y, dependiendo de dónde compres tu propiedad de inversión, también tengas en cuenta la comunidad empresarial que realiza pernoctaciones con fines comerciales.

Vacacionistas Corta plazo

Turismo Rural Andalucía Interior

Estadísticamente, el Instituto Nacional de Estadística de España analiza dos categorías que afectan a los pequeños inversores ordinarios: el alojamiento turístico, que suele ser costero, por ejemplo, Sotogrande, y el sector rural, como Jimena de la Frontera.

Contáctenos para comprar o vender propiedades. También ofrecemos alquiler a largo plazo.

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