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Impuestos

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Cómo comprar una vivienda en Andalucía

El Pago en Negro en la Compraventa de una Vivienda.

El sector inmobiliario vive un nuevo ciclo después de los años de la crisis. Un tiempo en el que debe definir su futuro y sentar los cimientos de un mercado de la vivienda sano, con la palabra «transparencia» como una de las banderas, según los entendidos. Sin embargo, en torno a este sector aún perduran vicios. Entre estos, destaca la economía sumergida, entendida como los pagos no declarados. Sobre todo, en la compraventa, cuando vendedor y comprador acuerdan una parte del desembolso en dinero negro.

Claro, es el vendedor quien tiene mas a ganar. Pero, hay consecuencias negativas para el adquiriente – la vivienda tendrá un menor valor de adquisición y, por tanto, una mayor plusvalía a pagar en una futura venta y seria una limitación del importe de la hipoteca a contratar.

Además, la Agencia Tributaria posee unas tablas (vinculadas al valor catastral de la vivienda), de valoración de la vivienda a efectos de una compraventa, de modo que entienden que la vivienda debe ser transmitida como mínimo por el valor que se le ha dado por la Agencia Tributaria. Si escrituras por 150.000 €, y resulta que la vivienda está valorada en 200.000€, recibiras una carta de la Oficina Liquidadora de tu población, que finalizará con el pago de los Impuestos correspondientes a la cifra que ellos consideran correcta. Y, además, en el momento en el que decidas vender la vivienda, tendrás una ganancia patrimonial muy abultada, por la que deberás tributar.

La verdad es que no merece la pena a hacerlo. Si estás considerando comprar una propiedad en España, este es probablemente uno de los mejores momentos en la última década para hacerlo. España parece estar finalmente saliendo de la recesión económica y después de algunos años muy duros los precios del mercado están probablemente repuntando ligeramente, por lo que una buena parte de las propiedades que están en el mercado se pueden comprar a un valor menos de lo que sus actuales propietarios pagaron por ellas hace años.

¿Porque elegir a una Inmobiliaria?

Elegir un hogar, o cambiar la vivienda por otra será una de las mayores inversiones que hagas a lo largo de tu vida. Puede ser una experiencia un tanto estresante, pero, es necesario que estés tranquilo, que disfrutes y que vivas ese momento con ilusión. Desde la inmobiliaria TMT SPAIN siempre estamos pendientes de ti y de tus intereses, ponemos a tu disposición el trabajo de nuestros expertos inmobiliarios para ayudarte a encontrar la casa de tus sueños.

¿Qué es un agente de inmobiliario?

Un agente es solo eso, una entidad que actúa en nombre de otro. Cuando se trata de propiedades, la relación es un tanto artificial. El Comprador suele ser una parte interesada, mientras que nuestro cliente casi siempre es el Vendedor, pero ambos se unen en un trato de oferta, aceptación y consideración. El proceso puede ser increíblemente rápido o proceder lenta y cautelosamente. No nos importa, estamos allí para ayudar sin importar el largo del viaje. El Vendedor y el Solicitante confían en nuestro conocimiento y conexiones locales. Ya sea actuando simplemente como un servicio de información turística de facto, cada agente inmobiliario reconoce esa función o se asegura de que comprenda cómo se compran y venden las propiedades. Nuestro zona es la región autónoma de Andalucía, España, concretamente las provincias de Cádiz y Málaga.

Comparar, Reconocer y Averiguar.

Sea seguro: conozca el proceso de compra – venta de propiedades en Andalucía.

Para realizar una buena elección de la vivienda ideal es preciso COMPARAR las posibilidades del
mercado, RECONOCER las características físicas de la vivienda y AVERIGUAR su situación jurídica.

  • Examinar las características físicas de la vivienda
  • Examinar la situación jurídica de la vivienda

Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir no sólo es preciso visitarla, sino que además
es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica, averiguando, entre otras cosas, a quien pertenece, los gravámenes sobre la misma, si está sujeta a algún régimen especial, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma.

La compra de viviendas sobre plano

En caso de que la vivienda que queramos comprar no haya sido construida, la única descripción a la que podremos acceder será la que resulte del plano que el promotor nos muestre, pues la
vivienda sólo existirá si éste cumple su obligación de edificar de acuerdo con lo establecido en los planos sobre los que se celebró el contrato. Una vez finalizada la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa, deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano.

Compra-Venta en Notaria

La firma del contrato de compraventa supone generalmente la entrega, por un lado, de la vivienda y, por otro, del pago del precio por el comprador. La elección del notario corresponde en principio a quien vaya a satisfacer sus honorarios.

Antes de autorizar la escritura el notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca, e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

El Pago de los Impuestos

Los impuestos a pagar serán distintos según se trate de la compra de una primera vivienda, realizada directamente al promotor, o de la compra de viviendas de segunda mano.

COMPRA DE VIVIENDAS NUEVAS

El comprador deberá abonar al vendedor  el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) (10% en Andalucia).

COMPRA DE VIVIENDAS USADAS

El impuesto a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. (ITP)

como comprar a una casa en España

Fuente: Junta de Andalucia

LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, 1.5% en Andalucia, sobre el total importe de la responsabilidad hipotecaria, es decir, no de la cantidad efectivamente prestada, si no de la cantidad garantizada para la devolución del principal, de los intereses y de las costas de ejecución.
Las escrituras de novación, subrogación y cancelación de préstamos hipotecarios están exentas de impuestos.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido y pueda obtener un préstamo hipotecario.

Se presente en la Oficina Registral en cuyo territorio se encuentre la vivienda adquirida:

  • Copia autorizada de laescritura pública de venta.
  • Impreso de Autoliquidación del Impuesto del que resulte que se ha efectuado el ingreso de la cantidad autoliquidada.
  • Último recibo del IBI, a fin de poder hacer constar en el Registro la referencia catastral de la vivienda.

La presentación de tales documentos puede realizarse Directamente por el comprador. Por una gestoría. Por la Notaría, si presta servicios de gestión.
En todo caso es preciso saber que una vez presentado el documento en el Registro, la inscripción habrá de ser practicada dentro de los quince días hábiles siguientes. La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador  producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

 

Fuente de Guia: Registradores de España

Descargar La Guia completa aqui

 

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Land Registry Figures 2018 July

Ventas segun el Registro de la Propiedad julio 2018

Venta de propiedades Positiva en España

Las estadísticas nacionales para toda España son una vez positivas para la recuperación del mercado inmobiliario. En julio, 169,683 propiedades se registraron en el registro de la propiedad, 14.5% más que en el mismo mes de 2017.

De ellos, el número de transmisiones de propiedad fue de 89.092, que es un aumento anual del 13,5%.

Ventas registradas en el Registro de la Propiedad

El desglose de las propiedades rurales y urbanas muestra un alto porcentaje de ventas de propiedades urbanas en julio de 87.8% en contraste de 12.2% para propiedades rústicas. Entre las propiedades urbanas, el 58.7% fueron ventas de vivienda en los mercados libre y protegida.
En julio, el número de ventas de propiedades rústicas aumentó un 8,3% interanual, mientras que el de las propiedades urbanas aumentó un 14,3%. Este fue un aumento anual de 16,2% para la propiedad urbana.

Propiedad Protegida y Propiedad Privada

En julio, el 90.5% de las viviendas transferidas por venta eran viviendas de mercado libre y el 9.5% tenía un estado de vivienda protegida y asequible. En términos anuales, tanto el número de viviendas de mercado libre transferidas por venta como el de viviendas protegidas aumentó en 16.2%.

Propiedades Nuevas y de Segunda Mano (Retransmisiones)

En julio, el 16,9% de las viviendas transferidas por venta eran nuevas y el 83,1% de segunda mano. El número de transacciones en nuevas viviendas aumentó en un 11.4%, mientras que en las retransmisiones las viviendas aumentaron un 17,2% en contraste con lo de julio de 2017.

Cifras de Andalucía julio 2018

Hubo 27,743 transferencias de propiedad registradas en los registros de la propiedad en julio de 2018 y de éstas, 8,730 fueron ventas en el mercado libre. En porcentajes, esto muestra un aumento interanual del 20,4%. Esto equivale en Andalucía a 132 transferencias por cada 100.000 habitantes para las ventas. Y 421 por cada 100,000 por la transferencia del título como resultado de la herencia, las ventas en el mercado libre y otros cambios en el título de la propiedad. Andalucía se situó ligeramente por encima de la media nacional, muy por debajo de Aragón (32%), pero solo 6 – 7 puntos porcentuales por debajo de Galicia (28,6%) y Castilla-La Mancha (27,1%).

Land Registry Figures 2018 JulyLand Registry Figures 2018 July

Land Registry Figures 2018 July

Las detalles para Junio 2.018 estan disponibles aqui

Fuente: INE

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espaldarazo a las entidades bancarias

Son Los Clientes Quienes Deben Pagar AJD

Hipotecas – Alto Tribunal rebaja las expectativas.

El Alto Tribunal rebaja las expectativas de muchas reclamaciones a la banca al imputar al cliente el pago de los impuestos. El banco pagará sólo la mitad del impuesto por gastos notariales como el papel empleado, el coste de gestoría, notaría y registro debe compartirse entre banco y cliente. No obstante, en diciembre de 2015, el propio Tribunal Supremo consideró “abusivo”, que el cliente asumiera todos los costes.

El fallo de 2015, establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, no se precisaba cómo debían repartirse esos costes, incluido el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone la mayoria de la factura.

Tipo Aplicado en Andalucia – 1,5%

El tipo aplicado en ese impuesto varía en función de la comunidad autónoma y del valor escriturado. En Andalucia el tipo aplicado es en general 1,5%  sobre el importe del préstamo hipotecario. Para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de constitución rondan los 3.000 euros y, de ellos, unos 2.000 euros corresponden al AJD.

Bancos Asumiron Parte de los Gastos.

Después de la sentencia en 2.015, la mayoría de los bancos del país -incluidos los cuatro grandes: Santander, BBVA, CaixaBank y Bankia- modificaron el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca de un consumidor particular y empezaron a asumir parte de los mismos.

Incertitud.

Aunque el dictamen habia sido seguido por numerosos juzgados provinciales, la variedad de aplicación del mismo -desde la adjudicación de todos los gastos y el impuesto a la entidad, hasta la división de costes- provocan incertitud, que se esperaba aclarar con el fallo conocido el dia 28 febrero.

La sentencia es un claro espaldarazo a las entidades bancarias del Estado español. Decisiones judiciales anteriores habían generado una avalancha de reclamaciones por parte de los titulares de hipotecas que ha obligado a crear juzgados especializados a nivel territorial para resolver la cuestión.

En los dos casos concretos sobre los que debía pronunciarse este miércoles -dos recursos de casación con sendas reclamaciones de consumidores contra cláusulas de sus escrituras de préstamo-, el tribunal «discutía ya únicamente lo relativo al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados».

a) Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario. Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
b) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

El texto íntegro de las sentencias se dará a conocer en los próximos días.

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Property Purchase Taxes Andalusia

Impuestos en Compraventas en Andalucia

Impuestos en Compraventas en Andalucia

Cada región autónoma tiene el derecho de establecer sus propios impuestos, por lo que las diferencias existen, aunque pequeñas. Ayudamos a las personas a comprar y vender propiedades en Andalucía, en las provincias de Málaga y Cádiz. Por lo tanto, proporcionamos información de la página web de la Junta de Andalucía sobre los impuestos. (Información general sobre plusvalía se encuentre aqui). En general, añade aproximadamente 13 – 15% por encima del precio de compra de la propiedad. (La compra en la subasta tiene diversos requisitos, encuentra más aquí.)

Existen diferentes tipos de impuestos que puedes tener que pagar dependiendo de las características de la vivienda.

Primera transmisión

Si se trata de la primera transmisión (viviendas de nueva construcción) hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El IVA aplicable a la vivienda nueva es de un 10%, mientras que si se trata de una vivienda protegida este se reduce al 4%.  Además, la formalización en documento público del contrato de compraventa (escrituras) está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad Actos Jurídicos Documentados.

En los contratos de alquiler con opción de compra, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, se aplicarán los tipos impositivos del 10% y del 4% (en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública).

 

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.)

Este impuesto solo se paga en la compra de viviendas nuevas que lleven IVA.

Actualmente en Andalucía, este impuesto es del 1,5% del precio de venta.

Hay  una reducción de este impuesto al 0,3% en los casos de compra de viviendas de protección oficial (VPO), o cuando la compra es inferior a 130.000 € y el comprador en menor de 35 años.

Así pues, has de saber que la compra de una vivienda nueva en Andalucía, con carácter general, liquida unos impuestos a Hacienda del 11,50%.

 

Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)

Este es el impuesto que se paga cuando se compra una vivienda de segunda mano.

 

Cuota tributaria

La cuota tributaria se obtendrá aplicando al precio de la vivienda los siguientes tipos de gravamen:

    1. Transmisión de inmuebles:
      • Con carácter general, la cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable el tipo que resulte de la siguiente tarifa:
        Base liquidable hasta eurosCuota íntegra eurosResto Base Liquidable eurosTipo aplicable
        0,000,00400.000,008,00%
        400.000,0132.000,00300.000,009,00%
        700.000,0159.000,00en adelante10,0%
      • Para el caso de transmisión de inmuebles que tengan la calificación urbanística de plaza de garaje, salvo garajes anejos a la vivienda, con un máximo de dos:
        Base liquidable hasta eurosCuota íntegra eurosResto Base Liquidable eurosTipo aplicable
        0,000,0030.000,008,00%
        30.000,012.400,0020.000,009,00%
        50.000,014.200,00en adelante10,0%

Para la mayoría de las personas se paga un 8% hasta los primeros 400.000 €, un 9% en los próximos 300.000 € y un 10% en todas las cantidades acumuladas después de eso.

¿Quieres comprar una vivienda?

 

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Town Hall Tax

La Reforma de la Plusvalía Municipal se acerca

La Reforma de la Plusvalía Municipal se acerca

El Ministerio de Hacienda cuenta ya con el Proyecto de Ley de reforma de la Ley de las Haciendas Locales, en lo tocante a la plusvalía municipal, tal y como lo había requerido el Tribunal Constitucional en su sentencia de 11 de mayo de este año.

En el futuro, en el caso de la venta de una casa, la escritura de la compraventa será la que establezca si se ha transmitido en pérdidas o no.

Ya con la reciente Sentencia de Tribunal Constitucional, Sentencia nº 59/2017 de 11 de mayo, del Tribunal Constitucional, se resolvió  la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 promovida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Jerez de la Frontera, en relación con el art. 107  del texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo,   y se estableció que tal y como estaba configurado el impuesto, se vulneraba el principio constitucional de capacidad económica, y se declaraban inconstitucionales y nulos de pleno derecho los art. 107.1 , 107.2 a) y 110.4 de la Ley de Haciendas Locales.

el Proyecto de Ley conocido en julio es sólo el principio de una reforma a gran escala de este impuesto. Y es que la Comisión de Expertos para la revisión del sistema de financiación local ya ha entregado al Gobierno un informe en el que se propone una revisión profunda del impuesto de plusvalía municipal.

En dicho informe se plantea un nuevo impuesto, que sustituiría al actual y que gravaría el incremento del valor de todos los terrenos (no sólo los urbanos) experimentado en el momento de su transmisión.

La base imponible ya no se calcularía aplicando coeficientes de incremento, sino calculando el incremento realmente obtenido por comparación entre el valor de transmisión y el de adquisición. Para evitar la doble imposición, se permitiría a los contribuyentes deducir el impuesto pagado de la base imponible de los otros impuestos que graven igualmente las plusvalías (IRPF, por ejemplo).

De momento tendremos que esperar a que esta ley entre en vigor, que según el proyecto será el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. No obstante, en la compraventa de vivienda, serán las escrituras las que determinen si existe incremento de valor o no, o los comprobados por la Administración tributaria encargada de la gestión de los impuestos.

Esta modificación, se prevé en el proyecto de ley, que tenga efectos desde el 15 de junio de 2017, fecha de publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional dictada el 11 de mayo, en el BOE.

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