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Notaría

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Cómo comprar una vivienda en Andalucía

El Pago en Negro en la Compraventa de una Vivienda.

El sector inmobiliario vive un nuevo ciclo después de los años de la crisis. Un tiempo en el que debe definir su futuro y sentar los cimientos de un mercado de la vivienda sano, con la palabra «transparencia» como una de las banderas, según los entendidos. Sin embargo, en torno a este sector aún perduran vicios. Entre estos, destaca la economía sumergida, entendida como los pagos no declarados. Sobre todo, en la compraventa, cuando vendedor y comprador acuerdan una parte del desembolso en dinero negro.

Claro, es el vendedor quien tiene mas a ganar. Pero, hay consecuencias negativas para el adquiriente – la vivienda tendrá un menor valor de adquisición y, por tanto, una mayor plusvalía a pagar en una futura venta y seria una limitación del importe de la hipoteca a contratar.

Además, la Agencia Tributaria posee unas tablas (vinculadas al valor catastral de la vivienda), de valoración de la vivienda a efectos de una compraventa, de modo que entienden que la vivienda debe ser transmitida como mínimo por el valor que se le ha dado por la Agencia Tributaria. Si escrituras por 150.000 €, y resulta que la vivienda está valorada en 200.000€, recibiras una carta de la Oficina Liquidadora de tu población, que finalizará con el pago de los Impuestos correspondientes a la cifra que ellos consideran correcta. Y, además, en el momento en el que decidas vender la vivienda, tendrás una ganancia patrimonial muy abultada, por la que deberás tributar.

La verdad es que no merece la pena a hacerlo. Si estás considerando comprar una propiedad en España, este es probablemente uno de los mejores momentos en la última década para hacerlo. España parece estar finalmente saliendo de la recesión económica y después de algunos años muy duros los precios del mercado están probablemente repuntando ligeramente, por lo que una buena parte de las propiedades que están en el mercado se pueden comprar a un valor menos de lo que sus actuales propietarios pagaron por ellas hace años.

¿Porque elegir a una Inmobiliaria?

Elegir un hogar, o cambiar la vivienda por otra será una de las mayores inversiones que hagas a lo largo de tu vida. Puede ser una experiencia un tanto estresante, pero, es necesario que estés tranquilo, que disfrutes y que vivas ese momento con ilusión. Desde la inmobiliaria TMT SPAIN siempre estamos pendientes de ti y de tus intereses, ponemos a tu disposición el trabajo de nuestros expertos inmobiliarios para ayudarte a encontrar la casa de tus sueños.

¿Qué es un agente de inmobiliario?

Un agente es solo eso, una entidad que actúa en nombre de otro. Cuando se trata de propiedades, la relación es un tanto artificial. El Comprador suele ser una parte interesada, mientras que nuestro cliente casi siempre es el Vendedor, pero ambos se unen en un trato de oferta, aceptación y consideración. El proceso puede ser increíblemente rápido o proceder lenta y cautelosamente. No nos importa, estamos allí para ayudar sin importar el largo del viaje. El Vendedor y el Solicitante confían en nuestro conocimiento y conexiones locales. Ya sea actuando simplemente como un servicio de información turística de facto, cada agente inmobiliario reconoce esa función o se asegura de que comprenda cómo se compran y venden las propiedades. Nuestro zona es la región autónoma de Andalucía, España, concretamente las provincias de Cádiz y Málaga.

Comparar, Reconocer y Averiguar.

Sea seguro: conozca el proceso de compra – venta de propiedades en Andalucía.

Para realizar una buena elección de la vivienda ideal es preciso COMPARAR las posibilidades del
mercado, RECONOCER las características físicas de la vivienda y AVERIGUAR su situación jurídica.

  • Examinar las características físicas de la vivienda
  • Examinar la situación jurídica de la vivienda

Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir no sólo es preciso visitarla, sino que además
es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica, averiguando, entre otras cosas, a quien pertenece, los gravámenes sobre la misma, si está sujeta a algún régimen especial, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma.

La compra de viviendas sobre plano

En caso de que la vivienda que queramos comprar no haya sido construida, la única descripción a la que podremos acceder será la que resulte del plano que el promotor nos muestre, pues la
vivienda sólo existirá si éste cumple su obligación de edificar de acuerdo con lo establecido en los planos sobre los que se celebró el contrato. Una vez finalizada la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa, deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano.

Compra-Venta en Notaria

La firma del contrato de compraventa supone generalmente la entrega, por un lado, de la vivienda y, por otro, del pago del precio por el comprador. La elección del notario corresponde en principio a quien vaya a satisfacer sus honorarios.

Antes de autorizar la escritura el notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca, e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

El Pago de los Impuestos

Los impuestos a pagar serán distintos según se trate de la compra de una primera vivienda, realizada directamente al promotor, o de la compra de viviendas de segunda mano.

COMPRA DE VIVIENDAS NUEVAS

El comprador deberá abonar al vendedor  el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) (10% en Andalucia).

COMPRA DE VIVIENDAS USADAS

El impuesto a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. (ITP)

como comprar a una casa en España

Fuente: Junta de Andalucia

LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, 1.5% en Andalucia, sobre el total importe de la responsabilidad hipotecaria, es decir, no de la cantidad efectivamente prestada, si no de la cantidad garantizada para la devolución del principal, de los intereses y de las costas de ejecución.
Las escrituras de novación, subrogación y cancelación de préstamos hipotecarios están exentas de impuestos.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido y pueda obtener un préstamo hipotecario.

Se presente en la Oficina Registral en cuyo territorio se encuentre la vivienda adquirida:

  • Copia autorizada de laescritura pública de venta.
  • Impreso de Autoliquidación del Impuesto del que resulte que se ha efectuado el ingreso de la cantidad autoliquidada.
  • Último recibo del IBI, a fin de poder hacer constar en el Registro la referencia catastral de la vivienda.

La presentación de tales documentos puede realizarse Directamente por el comprador. Por una gestoría. Por la Notaría, si presta servicios de gestión.
En todo caso es preciso saber que una vez presentado el documento en el Registro, la inscripción habrá de ser practicada dentro de los quince días hábiles siguientes. La inscripción realizada fuera de plazo por el registrador  producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

 

Fuente de Guia: Registradores de España

Descargar La Guia completa aqui

 

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Ejecuciones Hipotecarias un Tercero Menos

Tercer Trimestre Tercero Menos

En el tercer trimestre se iniciaron 9.025 ejecuciones hipotecarias, un 33,7% menos que en el trimestre anterior y un 38,4% menos en tasa interanual. De ellas, 7.783 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.242 a fincas rústicas.

Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas disminuyeron un 39,5% en relación al trimestre anterior y un 44,4% respecto al tercer trimestre de 2016. Dentro de las fincas urbanas, 4.676 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 32,6% menos en tasa intertrimestral y un 41,1% en términos interanuales, y de ellas 2.071 eran ejecuciones sobre viviendas de personas físicas, un 43,3% menos que en el trimestre anterior (-58,6% interanual).

La estadística de ejecuciones hipotecarias ofrece información sobre las certificaciones de ejecuciones hipotecarias que se inician e inscriben en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia, relativas a la totalidad de fincas rústicas y urbanas. Los resultados se desagrega en base a diversas variables como naturaleza de la finca, régimen, estado y titular de las viviendas con ejecución hipotecaria iniciada.

T1 T2 T3 T4
2017 17.000 13.605 9.025 ..
2016 19.337 20.998 14.662 18.107
2015 31.182 28.954 19.625 22.716
2014 32.645 33.069 23.608 31.217

Buena Marcha del Sector

Es muy visible la recuperación de las entidades financieras frente a los impagos que se han producido durante la crisis.

Andalucía lidera las ejecuciones

Por comunidades autónomas, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el tercer trimestre, con un total de 1.425, seguida de Comunidad Valenciana (915) y Cataluña (677).

En el lado opuesto se situaron Navarra (11), País Vasco (19) y La Rioja (31).

Sobre el total de fincas, Andalucía también encabezó el número de ejecuciones hipotecarias, con 2.099, seguida de Comunidad Valenciana (2.074) y Cataluña (988).

Registros de la Propiedad

La información sobre las certificaciones de ejecuciones hipotecarias se obtiene a partir de los datos contenidos en los Registros de la Propiedad de todo el territorio nacional. El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España (CORPME) suministra de forma centralizada la información al INE.

TMT Spain tiene reposiciones bancarias a precios muy interesantes. Que no se delanten.

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Primer Trimestre 2017 Mas Viviendas Vendidas

Primer Trimestre 2017 se vendieron 122.787 viviendas. Es el mejor primer trimestre desde 2008

Los resultados de la estadística sobre transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario, muestran que en el primer trimestre de 2017 se vendieron 122.787 viviendas. Para encontrar un primer trimestre con más transacciones hay que remontarse al año 2008 (159.088).

El dato supone un crecimiento sobre igual trimestre de 2016 del 18,5%

En los últimos doce meses, de abril de 2016 a marzo de 2017, se vendieron en España 476.933 viviendas, lo que supone un 13,6% más que en los doce meses anteriores

Las compras efectuadas por extranjeros residentes fueron 19.805, encadenando 23 trimestres consecutivos de subidas interanuales.

El dato representa una subida del 18,5% frente al primer trimestre de 2016. En un análisis anual, en los últimos doce meses las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario ascendieron a un total de 476.933, lo que supone un incremento del 13,6% frente a los doce meses anteriores.

Comparando el primer trimestre de 2017 con el mismo periodo de 2016, todas las comunidades autónomas registraron incrementos en el número de compraventas de viviendas, salvo La Rioja, con una caída del -1,6%. Destacaron con las mayores subidas Aragón (53,5%), Asturias (32,5%), Cataluña (27,6%), Cantabria (26,6%) y Castilla-La Mancha (26,3%).

Aunque el total nacional en el primer trimestre se situó por encima de niveles de 2009, varias comunidades autónomas, como Madrid, Cataluña, y Baleares, se situaron por encima de niveles de 2008 liderando, de esta forma, la recuperación.

Todas las comunidades autónomas, excepto La Rioja con una caída del 3,2%, registraron un comportamiento positivo. Por municipios, los que registraron un mayor número de compraventas en el primer trimestre en Andalucía fueron Sevilla (2.007) y Málaga (1.778).

En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el primer trimestre de 2017 ascendieron a 117.477, las de vivienda protegida sumaron 5.310.

En cuanto a la tipología, 10.771 transacciones correspondieron a vivienda nueva, lo que representa un 8,8% del total. Por su parte, la vivienda de segunda mano, con 112.016 operaciones, supuso el 91,2%.

En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentaron un crecimiento interanual por vigésimo tercer trimestre consecutivo, en concreto un 17,9% frente al primer trimestre de 2016, totalizando 19.805 compraventas.

En su conjunto, las compraventas por extranjeros (residentes y no residentes) alcanzaron 20.593, es decir, el 16,8% del total.

Por provincias, las que registraron mayor número de compraventas por extranjeros residentes fueron Alicante (4.539), Málaga (2.206), Barcelona (1.806), Madrid (1.581), Santa Cruz de Tenerife (1.416) y Baleares (1.254).

Fuentes

Las estadísticas de transacciones del Ministerio de Fomento a través de los datos facilitados por el Colegio del Notariado y recogen el número de viviendas objeto de compraventas formalizadas en escritura pública en oficina notarial.

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Gastos HIPOTECARIOS Menos que Antes

Gastos HIPOTECARIOS deben ser a cargo del BANCO

Efectivamente, la STS nº 705/2015 (F.D. 5º, apartado g) afirma que “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes” es una cláusula abusiva que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, según el cual, se califica como abusiva toda cláusula que transmita al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le sean imputables; la imposición de gastos de documentación y tramitación en la adquisición de viviendas que por ley corresponda al empresario; y derivación de impuestos que por ley vengan atribuidos al empresario como sujeto pasivo.

En concreto, la Sentencia analiza la nulidad en los siguientes casos: gastos de notaría, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.

‘[Consideran] nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Otras cláusulas consideradas nulas son las que imponen al consumidor el pago de los gastos pre-procesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por la entidad prestamista, en casos de incumplimiento de su obligación de pago; las que impiden al prestatario variar el destino del inmueble sin la autorización expresa del banco; y las que equiparan la aceptación por el cliente de una oferta telefónica a su firma manuscrita y a la asunción de las condiciones particulares del contrato.
En materia de interés de demora, la sentencia mantiene la declaración de nulidad por abusivo del tipo fijado en el préstamo hipotecario … al 19% y, aplicando el mismo criterio establecido para los préstamos personales, considera que la nulidad afectará al exceso respecto del interés remuneratorio pactado.
En aplicación de la doctrina de la Sala sobre los requisitos de las clausulas suelo, la sentencia considera que la estipulación incluida en el préstamo hipotecario del [banco] es nula por no reunir las exigencias de transparencia aplicables, al tiempo que reitera la nulidad de la cláusula suelo del contrato del [banco], ya declarada en otras sentencias anteriores.’

Madrid, enero de 2016.
Área Civil del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo.

Minuta:

http://www.poderjudicial.es/stfls/TRIBUNAL%20SUPREMO/DOCUMENTOS%20DE%20INTER%C3%89S/Nota%20de%20la%20Sala%20de%20lo%20Civil%2021%20de%20enero%202016.pdf

Gastos HIPOTECARIOS a cargo del BANCO
Pareja ahorra en compraventa
Gastos HIPOTECARIOS deben ser a cargo del BANCO
Dinero ahorrado
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